31 sierpnia 2011 r. Sejm RP uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Geneza

31 sierpnia 2011 r. Sejm niemal jednogłośnie przyjął ustawę o  ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, powszechnie nazywaną w mediach „ustawą o ochronie klientów deweloperów”. Potrzebę uchwalenia ustawy, mającej na celu ochronę nabywców mieszkań na wypadek upadłości deweloperów lub ich nierzetelności środowiska naukowe podnosiły już ponad 10 lat temu. Projekt odpowiedniej ustawy przygotowała Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. W kolejnych kadencjach Sejmu projekt ten „ginął” jednak na poziomie konsultacji międzyresortowych. Dopiero postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z 2 sierpnia 2010 r. (Sygn. akt S 3/10), wskazujące na potrzebę zmian legislacyjnych w zakresie umowy deweloperskiej oraz nagłośnienie problemu przez media doprowadziły do uchwalenia przed kilkoma dniami omawianej ustawy.

Podmioty objęte ustawą

Ustawa ma zastosowanie do deweloperów oraz nabywców lokali mieszkalnych albo nieruchomości zabudowanych domem jednorodzinnych. W rozumieniu ustawy deweloperem będzie przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązuje sie na podstawie umowy deweloperskiej do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Ustawa będzie mieć zastosowanie jedynie do nabywców będących osobą fizyczną.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Ustawa przewiduje trzy alternatywne sposoby zabezpieczenia interesów klientów deweloperów: (i) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; (ii) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczeniową oraz (iii) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

W każdym wypadku deweloper musi zawrzeć z bankiem umową o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Na rachunek ten trafiać będą środki wpłacane przez nabywców mieszkań. Konstrukcyjnie mamy tu do czynienia z umową rachunku powierniczego z art. 59 prawa bankowego, której najważniejszymi konsekwencjami jest: niepodleganie zgromadzonych środków egzekucji oraz wyłączenie tych środków z masy upadłościowej dewelopera.

W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata deweloperowi pochodzących od nabywców środków nastąpi jednorazowo, dopiero po ustanowieniu prawa odrębnej własności lokalu i przeniesieniu go na nabywcę albo po przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Ponieważ deweloper będzie bowiem musiał kredytować inwestycję od jej początku aż do podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności nieruchomości, spodziewać się można, że na rachunek zamknięty będą się decydować tylko najwięksi przedsiębiorcy.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata środków deweloperowi następować ma zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, tzn. w miarę realizacji poszczególnych etapów inwestycji. W tym wypadku bank będzie mieć wobec dewelopera uprawnienia kontrole w zakresie oceny, czy zgromadzone na rachunku powierniczym środki przeznaczane są tylko na realizację inwestycji. Zgodnie z sejmową poprawką do projektu ustawy, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym w wypadku upadłości banku chronione będą przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny do wysokości 100 000 Euro.